特急辦公空間裝修須知 Fast-track Office Revamp
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寶典入口玄關轉向處的地毯拼花點活了整個空間

7-10天完工?可能嗎?

特急辦公空間裝修─ 10天內完工進駐

新房租開始起算了?舊租約到期了?設計、裝潢加起來超過兩個月?

善用"turn-key"合約確實可能在10天以內完工進駐,但是業主必須具備以下條件:(i) 對這種交鑰匙合約有基本的認識;(ii) 對辦公空間的需求已有共識;(iii) 預算及驗收付款機制已備妥;(iv) 有稱職的業主方PM或單一聯繫窗口。

寶典原辦公室的主牆由Zero 模組系統組成(上圖),搬家後在會議室重組再利用(右圖)。

天花板鑿孔不美觀,舊有消防灑水頭又顯得老舊怎麼辦?如上圖套上橡皮油封環(黏貼在天花板上)就好多了。

Turn-key 合約計價方式有別於傳統合約之處在於:傳統合約報價時圖說已完成,施工範圍(scope of work)釐定清楚據以估算,故承包商若低估必須自行吸收損失。Turn-key 合約報價時施工範圍、材料均未定,業主如何進行成本控制?一般制式合約(見其中2.5.1節)把"BUDGETED COST"定義成兩部份:
(i) the Approved Cost of the Work; 及
(ii) the Contingency Amount.

第二項中Base Contingency通常定在第一項分包估算的5%;Excess Contingency則控制在2.5%左右,須由雙方認同。顧名思義, contingency 指事先無法預料的支出,有發生時才檢據申報,而承包商須控制不超過預算容許的%。當然第一項 Cost of Work 估算也可以經由業主變更設計(見其中2.5.4節)授權追加減帳而調整。如果是業主授意進行原先未估工項,承包商務必要求業主簽發C/O (change order)授權,以免結算時有爭議。

如果一切實報實銷,那承包商賺什麼?當然要有服務費(fee: 一般稱為工程管理費)來換取乙方的人力時數及資源。需要設計繪圖的,可另提列合理的設計費。將服務費跟工程支出分離對雙方有很大的好處,承包者不必靠賺取發包或進料的價差來彌補闕如的服務費;工程支出透明化,業主也不必費神處處防範包商偷工減料。設計師本來賺管理財(收服務費)就是天經地義的事,為什麼到了東方世界卻被迫去謀取投機財(賺價差)?

工程管理費10%合理嗎?曾經有業主說別的設計公司只收5%,那要看工程支出中有沒有賺價差或回扣的空間,及工程的規模。如果工程金額龐大,3%的管理費可能就夠買足承包團隊的人力時數。以右邊案例(60坪左右,NT$1百萬上下)的工程支出而言,10%是合理的管理費。

 

 


寶典資產管理公司


德商 Lenze 施工前

 此案天花板僅換新礦纖板,隔間大部份採取OA系統,工期最短。

一週後的 Lenze 公司


台灣有線寬頻協會 (CBIT)


由於此案主要會議廳的天花有加工的額外需求(複層平頂、不能只用明架礦纖天花板),消防灑水管路局部經過修改,工期增加3+5天(水管+木作/油漆)。中央包樑的弧形兩側裝設間接照明,與四週間接照明槽的燈光得以分別控制。

7-10天內完工交鑰匙進駐?可能嗎?

Turn-key 也稱為"design-build"合同,即設計與施工皆委託同一單位統籌的方式,有別於一般設計完成才招標進行施工。後者這種傳統方式由於有完整施工圖用以招商投標,工程項目清楚劃分,報價有所依據,容易比價並鎖定總價;但設計與施工分段,如果各需一個月,加上招標議價時程,整體時程難以壓縮。交鑰匙(turn-key)合約則可能在設計未完成先動工,相當於設計、施工兩段時程部份重疊,故可能壓縮整體時程。但承包turn-key 的總包有點像球員(施工者)兼裁判(設計者),需要更高的合約管理技能,並非所有設計或施工單位皆可勝任。


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